Diagnostics obligatoires pour les copropriétés
Les obligations de diagnostic en copropriété visent à garantir la sécurité, la conformité réglementaire et la bonne gestion des immeubles collectifs d’habitation ou mixtes. Elles varient selon l’âge du bâtiment, sa destination et sa configuration.
Depuis la loi Climat et Résilience, les copropriétés de plus de quinze ans sont soumises à l’obligation d’élaborer un plan pluriannuel de travaux (PPT), destiné à planifier les interventions nécessaires sur une période de dix ans.
Cette obligation réglementaire autonome peut toutefois s’appuyer, lorsqu’ils existent, sur les résultats issus du diagnostic technique global (DTG) et du DPE collectif.
En complément, d’autres diagnostics demeurent obligatoires selon l’année de construction, notamment le dossier technique amiante (DTA) pour les immeubles construits avant 1997 et le constat de risque d’exposition au plomb (CREP) parties communes pour ceux édifiés avant 1949.
Le plan pluriannuel de travaux (PPT)
Le PPT est obligatoire pour les copropriétés d’habitation ou mixtes de plus de quinze ans. Il organise les travaux à prévoir sur dix ans afin d’assurer la conservation du bâtiment et la sécurité des occupants.
Il repose sur un projet de plan pluriannuel de travaux (PPPT), élaboré par un professionnel qualifié et soumis au vote de l’assemblée générale.
Ce document prévisionnel intègre, le cas échéant, les enseignements du DTG pour l’état général du bâtiment et du DPE collectif pour la performance énergétique.
Projet de plan pluriannuel de travaux (PPPT)
Le projet de plan pluriannuel de travaux constitue la première étape de la planification des interventions sur dix ans en copropriété. Il est élaboré par un professionnel qualifié mandaté par le syndic et s’appuie sur les éléments techniques disponibles relatifs à l’immeuble, notamment les diagnostics existants (DTG ou DPE collectif). Une fois adopté en assemblée générale, il devient le plan pluriannuel de travaux définitif.
Diagnostic technique global (DTG)
Le DTG propose une analyse globale de l’immeuble (bâti, équipements, sécurité, performance énergétique).
Il n’est obligatoire que dans certains cas, notamment lors de la mise en copropriété d’un immeuble de plus de dix ans ou lorsqu’il est imposé par une injonction administrative. Dans les autres situations, il reste facultatif mais constitue un outil d’aide à la décision pour orienter le PPT.
DPE collectif
Le DPE collectif évalue la performance énergétique de l’immeuble et identifie les leviers d’amélioration.
Il fait l’objet d’une obligation progressive selon la taille de la copropriété et ne se substitue ni au DTG ni au PPT. Ses résultats peuvent toutefois alimenter le volet énergétique du plan pluriannuel de travaux.
Quelles sont les autres diagnostics obligatoires pour les copropriétés ?
En dehors du plan pluriannuel de travaux, les principaux diagnostics obligatoires applicables aux copropriétés à usage d’habitation sont liés à la présence de matériaux dangereux,
Il s’agit notamment du DTA (amiante) et du constat de risque d’exposition au plomb (CREP).
Dossier technique amiante (DTA)
Diagnostic plomb (CREP) parties communes
Qui est responsable de la réalisation de ces diagnostics ?
La réalisation des diagnostics obligatoires en copropriété incombe au syndic qui agit au nom du syndicat des copropriétaires.
Il doit mandater un diagnostiqueur certifié pour établir les rapports exigés par la réglementation.
Un manquement à ces obligations peut engager sa responsabilité civile ou pénale.
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FAQ - Diagnostics obligatoires pour les copropriétés
Les diagnostics obligatoires en copropriété comprennent le dossier technique amiante (DTA) pour les bâtiments construits avant 1997 et le constat plomb (CREP) pour ceux édifiés avant 1949. Le plan pluriannuel de travaux (PPT) s’applique aux copropriétés de plus de quinze ans. Le DPE collectif est requis pour les immeubles avec chauffage collectif construits avant 2013, tandis que le diagnostic technique global (DTG) s’impose en cas de mise en copropriété ou d’immeuble dégradé.
Le diagnostic technique global est obligatoire lors de la mise en copropriété d’un immeuble d’habitation de plus de dix ans. Il peut aussi être imposé par l’administration lorsqu’un bâtiment présente des signes de dégradation ou fait l’objet d’une procédure d’insalubrité.
Le DPE collectif devient obligatoire dans les copropriétés selon un calendrier progressif. Il s’applique depuis 2024 aux immeubles de plus de 200 lots, depuis 2025 à ceux comptant entre 50 et 200 lots et à partir de 2026 aux copropriétés de moins de 50 lots.
Le coût d’un diagnostic technique global varie selon la taille, l’état et la complexité de la copropriété. Il se situe en moyenne entre 2 000 et 6 000 € TTC, à la charge du syndicat des copropriétaires et financé via le budget de la copropriété.
L’absence de diagnostics obligatoires peut engager la responsabilité du syndic et empêcher la mise en conformité réglementaire. Elle expose également la copropriété à des risques sanitaires, financiers et juridiques, notamment en cas de vente ou de sinistre.